Sin duda alguna, estamos viviendo la era de la eficiencia de los edificios, un período desafiante en la industria de la construcción. A tal punto, que no exageramos al decir que esta tendencia está marcando un antes y un después en la forma en que concebimos y valoramos nuestras edificaciones.

Pero, ¿por qué la eficiencia de los edificios se ha convertido en un tema de máxima relevancia y cómo esta tendencia está transformando el mercado inmobiliario en Europa y más allá? ¿De qué forma esta condición se está convirtiendo en un factor crítico para mantenerse competitivo en el sector inmobiliario? Estas son las preguntas que trataremos de responder a continuación.

¿Por qué la eficiencia de los edificios incrementará su valor?

El mundo se enfrenta a un desafío ineludible: combatir el cambio climático y reducir drásticamente las emisiones de gases de efecto invernadero. En este contexto, el Pacto Verde Europeo es el acuerdo que guía la acción de la Unión Europea hacia un futuro más sostenible y respetuoso con el medio ambiente. Una de las metas más ambiciosas de este pacto es reducir las emisiones de los Estados miembros en un 55% para el año 2030, teniendo como referencia el nivel de emisiones de 1990. ¡Y llegar a 0 emisiones en 2050!

Para lograr este objetivo tan retador, la Unión Europea se propuso una serie de medidas legislativas, conocidas como el paquete «Fit for 55» u Objetivo 55. Uno de los fundamentos de este paquete es la nueva directiva de eficiencia energética de los edificios (EPBD). El propósito de dicha directiva es transformar la forma en que construimos y gestionamos nuestras edificaciones.

Calendario de transformación

El calendario propuesto por la EPBD es audaz y está diseñado para acelerar la transición hacia la completa sostenibilidad y eficiencia de los edificios:

• 2026-2028: A partir de 2028, todos los nuevos edificios deben ser cero emisiones, y aquellos que sean propiedad de las administraciones públicas deben cumplir con este estándar en 2026.
• 2028-2032: Los nuevos edificios deben estar equipados con energía solar a partir de 2028, siempre que sea viable y rentable. Además, las viviendas residenciales que se rehabiliten a partir de 2032 deberán incorporar tecnologías sostenibles.
• 2027-2033: En 2030, los edificios de viviendas deben alcanzar la calificación energética «E», y en 2033, la calificación «D». Los edificios públicos y no residenciales deben lograr estas calificaciones en 2027 y 2030, respectivamente. Las calificaciones «F» y «G» serán eliminadas del mercado.
• 2035: El uso de combustibles fósiles, como el gas, el petróleo y el carbón, debe eliminarse por completo en 2035.
• 2050: El objetivo final es la descarbonización completa del parque inmobiliario, logrando la máxima eficiencia energética de los edificios y transformándolos en unidades de consumo de energía casi nulo.

Estos plazos fueron aprobados por el Parlamento Europeo en marzo de 2023 y están pendientes de negociación con el Consejo Europeo para su aprobación definitiva. Aunque los detalles finales aún podrían sufrir modificaciones, queda claro que la voluntad de Europa es impulsar la descarbonización de sus edificios. De esta manera, la rehabilitación se convierte en una prioridad.

La eficiencia de los edificios será crítica para continuar en el mercado

En efecto, uno de los cambios más significativos propuestos por la EPBD es elevar la calificación energética de todo el parque inmobiliario europeo. Este esfuerzo por superar en más de dos letras la eficiencia de los edificios, según los datos del IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), implicará la rehabilitación energética del 80% de los edificios y viviendas en España. Actualmente, todas las construcciones dentro de este porcentaje se sitúan por debajo de la calificación energética «D».

El desafío de la rehabilitación

Para comprender la magnitud de este desafío, es fundamental conocer los conceptos que la EPBD incluye en el proceso de rehabilitación:

• Descarbonización del parque inmobiliario: Este concepto implica reducir las emisiones a cero, eliminando el uso de combustibles fósiles en los edificios y viviendas. Tal objetivo es lograble mediante la reducción de la demanda energética y la mayor utilización de energías renovables.
• Edificio 0 emisiones: Un edificio cero emisiones reduce su huella de carbono a cero durante todo su ciclo de vida, desde la fase de proyecto y construcción hasta su uso, mantenimiento y eventual desmontaje. Para ello, el proyecto requiere un enfoque integral que incluya la medición de la circularidad y la huella de carbono.
• Edificio de consumo de energía casi nulo: Estos edificios, habiendo alcanzado la máxima eficiencia energética, generan la mayor parte de su energía en el propio edificio o en su entorno. A menudo, estas construcciones disponen de fuentes de energía renovable como instalaciones de autoconsumo fotovoltaico.
• Rehabilitación profunda: Este concepto incluye las acciones para la eficiencia de los edificios que resultan en un ahorro superior al 60% del consumo de energía primaria. Al respecto, la normativa europea exige que las rehabilitaciones sean profundas, con un enfoque en fases para garantizar que las acciones más superficiales no obstaculicen ni encarezcan las más profundas.
• Edificio inteligente: Los edificios inteligentes están preparados para aplicaciones avanzadas que mejoran la eficiencia, la interoperabilidad y la conectividad. Esto incluye sistemas de automatización, regulación de temperatura, energía solar, almacenamiento y aplicaciones inteligentes.
• Tasa de rehabilitación: Esta métrica mide el ritmo anual de rehabilitaciones de edificios necesarias para alcanzar los objetivos de eficiencia energética y reducción de emisiones. Por cierto, la normativa europea establece una tasa anual de rehabilitación energética del 3% del parque inmobiliario para lograr su completa descarbonización en 2050.

¿Cómo marcha la eficiencia de los edificios españoles?

Sin embargo, según un estudio de la Fundación Naturgy sobre modelos de negocio para la rehabilitación, en España, la tasa anual de rehabilitación está muy por debajo del 1%, lo que significa que se necesita multiplicarla por 25 para alcanzar el objetivo del 3%. Esto implica que se deben rehabilitar alrededor de 700.000 viviendas al año, en comparación con las 30.000 actuales.

A pesar de los esfuerzos del gobierno para los próximos tres años, que apuntan a rehabilitar 160.000 viviendas anualmente, queda claro que se necesita un impulso significativo en la rehabilitación de edificios para cumplir con los objetivos establecidos por la Unión Europea.

Mejorar la eficiencia de los edificios aumenta su valor

Precisamente, uno de los aspectos más atractivos de mejorar la eficiencia de los edificios es su impacto en el valor de las propiedades. De hecho, esta tendencia está ganando terreno a una velocidad impresionante en el mercado inmobiliario. Según la consultora Cushman & Wakefield, aproximadamente el 76% de los edificios de oficinas en Europa tienen una baja eficiencia energética y requerirán rehabilitación para mantenerse alquilados o cambiar de uso.

¡Es un hecho! La demanda de oficinas con calificaciones energéticas «A» o «B» está en constante crecimiento. Los edificios que no cumplan con estos estándares se enfrentan a dificultades para atraer inquilinos. Esto se debe a que la eficiencia energética no solo reduce los costes operativos para los ocupantes, sino que también contribuye al bienestar de las personas al proporcionar ambientes más saludables y cómodos.

Los beneficios de mejorar la eficiencia de los edificios son atractivos para cualquier tipo de propiedad. En este sentido, se estima que las mejoras pueden generar un ahorro energético del 80% en los costes de energía del edificio. Más aún, esto se traduce en una revalorización media de las propiedades que oscila entre el 25% y el 35%. Este valor máximo representa más del doble de la revalorización promedio que se podía obtener en 2016, que era del 17%.

Aislamiento térmico y energías renovables para lograr edificios más eficientes

Para lograr edificios más eficientes y sostenibles, es esencial –entre otras medidas- abordar el aislamiento térmico y la incorporación de fuentes de energía renovable:

• Aislamiento térmico. La incorporación de sistemas de aislamiento térmico en la envolvente del edificio, como los sistemas de aislamiento térmico exterior (SATE), ayudan a mejorar la clasificación energética del edificio. Estos elementos reducen las pérdidas de calor y evitan las infiltraciones de aire. En consecuencia, se reduce la necesidad de utilizar calefacción en invierno y aire acondicionado en verano de manera intensiva. Por igual, es posible obtener ahorros significativos en el consumo de energía y costes operativos.
• Energías renovables. La instalación de sistemas de autoconsumo fotovoltaico se ha convertido en una opción cada vez más popular en zonas residenciales y comunidades de vecinos. Estos sistemas permiten generar, almacenar y compartir electricidad, reduciendo la dependencia de la red eléctrica convencional y haciendo más eficiente el funcionamiento del edificio. Asimismo, la combinación de energía solar con sistemas térmicos basados en fuentes renovables, como la aerotermia y la geotermia, permite lograr una climatización eficiente y efectiva, contribuyendo aún más a la reducción de emisiones y al ahorro energético. Puedes leer más sobre el uso combinado de aerotermia y autoconsumo fotovoltaico en este enlace.

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